Stipulando contratti di locazione ai sensi della Legge 431/98 a canone concordato, oltre a beneficiare delle già note agevolazioni fiscali si è al riparo dalle norme che prevedono accertamenti ai fini delle imposte sui redditi previsti dalla L. 311/2004 (manovra finanziaria per il 2005). La nuova manovra finanziaria, entrata in vigore dal 1° gennaio 2005, persegue l?obiettivo di ridurre ulteriormente il deficit di bilancio e, tra le altre, ha fatto cadere la sua scure sugli immobili colpendoli sia per quanto riguarda l?imposta di registro (comma 341 dell?art. unico), sia per quanto concerne l?irpef (comma 342) il tutto rinveniente da una mutata valutazione catastale dei beni immobili ?valore catastale? ottenuto con l? utilizzo dei nuovi moltiplicatori.
Pertanto, i proprietari di immobili concessi in locazione (non con contratti a canone concordato) dovranno adeguare quanto dichiarato come corrispettivo della locazione a un valore che non sia inferiore al 10% del valore catastale ottenuto con i nuovi criteri:Una sorta di nuova ?minimum tax?. Semplificando al massimo i procedimenti, ed evitando di elencare quanto più è possibile leggi e articoli di riferimento, vediamo nello specifico qualche esempio, in attesa del decreto di attuazione che sarà pubblicato entro il 31 gennaio 2005.
IMPOSTA DI REGISTRO: se si vuole evitare l?accertamento, occorre che il canone di locazione non deve essere inferiore al 10% del valore dell? immobile. Prendiamo ad esempio un immobile ad uso abitativo con rendita catastale (molto frequente nel nostro territorio) pari a 400,00 euro. Tale rendita va aggiornata del 5% e il risultato moltiplicato per 120. Avremo così un ?valore? di euro 50.400,00. A quest?ultimo valore va calcolato il 10% con un risultato di 5.040,00 euro che rappresenta il canone annuo di locazione pari a 420,00 euro mensili.
IRPEF: considerando sempre lo stesso immobile, sulla dichiarazione reddituale relativa ai redditi per l?anno 2005, si dovrà indicare pertanto un canone relativo di 4.284,00 euro (85%). Questo, sia chiaro, vale per un immobile concesso in locazione ad uso abitativo, per tutti gli altri immobili il panorama della ?base imponibile? è diverso a secondo il classamento e l?utilizzo. La ?convenienza? a stipulare contratti di locazione a canone concordato è quindi, più che evidente se si considerano alcuni aspetti propri della disciplina introdotta dalla legge 431/98 oggi più che mai conveniente. In primo luogo va osservato che questa tipologia contrattuale (voluta fortemente dalle OO.SS. degli inquilini) prevede e sancisce benefici sia per il proprietario/locatore che per il conduttore o locatario consistenti:
– in un risparmio fiscale del 30% per quel che attiene l?imposta di registrazione dei contratti che grava in egual misura su entrambi i contraenti;
– in un risparmio di un ulteriore 30% sul reddito imponibile da dichiarare sulla dichiarazione reddituale;
– in un beneficio per il locatario a titolo di detrazione di imposta fino a un massimo di euro 495,80.
Infine, e non per ultima, l?esclusione della possibilità di incorrere negli accertamenti ordinari previsti dalla normativa fiscale. E? appena il caso di richiamare l?attenzione sull?obbligo della registrazione dei contratti ( DPR 131/86-legge 449/97) in quanto, in caso contrario, varrà la presunzione (salvo prova contraria documentata) dell? esistenza della locazione anche per i quattro anni (periodi di imposta) antecedenti a quello dell?accertamento. IL CONSIGLIO PRATICO: se avete un contratto registrato non ai sensi della 431/98, conviene anticipare la cessazione dello stesso e stipulare immediatamente un contratto a canone concordato con l?assistenza delle associazioni dei proprietari e quella degli inquilini e, occorre far presto il tutto entro il corrente mese di gennaio. L?UNIAT (Unione Nazionale degli Inquilini) è a disposizione per ogni ulteriore chiarimento presso la sede territoriale in Via Annunziatella, 95.
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